案件情況

　　2015年，小梁和妻子小黃在虹口區(qū)看中了一套房子，希望買下作為投資，但兩人都是按照相關(guān)政策限購的對象(兩人共有一套.小黃獨有一套)，無法再買房。于是，小梁和小黃請小黃的父親黃出面買房。

　　小黃和小梁向房屋賣方支付定金后，將剩余房款轉(zhuǎn)入黃銀行賬戶，并準(zhǔn)備向賣方支付后續(xù)幾期房款。然而，在黃向賣方支付房款并辦理購房網(wǎng)上簽約手續(xù)的當(dāng)天，他發(fā)現(xiàn)自己也屬于限購對象（早年失去妻子，單身，名下有房子）。

　　小黃和小梁不得不暫時要求小梁的母親李某簽訂購房合同，而黃某則將其銀行賬戶下的房款轉(zhuǎn)入李某賬戶。之后，李某按照合同向賣方支付了房款，該房屋也如期轉(zhuǎn)讓給李某。

　　2017年，小黃不幸病逝。在清點小黃遺產(chǎn)時，黃與李對爭奪房屋有不同的看法：

　　黃認(rèn)為，爭奪房屋實際上是小黃和小梁以李的名義購買的，購買資金來自小黃和小梁，爭奪房屋應(yīng)屬于小梁和小黃；

　　李認(rèn)為爭奪房屋是小黃和小梁為了孝敬李而出資購買并贈送給李。爭奪房屋實際上以自己的名義登記，李實際上居住和管理，所以應(yīng)該屬于李。

　　由于兩人之間的爭執(zhí)，黃以李為被告向法院起訴，要求確認(rèn)該房屋屬于小梁和小黃的夫妻共同財產(chǎn)，屬于小梁和小黃。小梁作為第三人參加了訴訟，默默地站在母親李一邊，支持李的聲明。

　　黃告訴法院，如果法院因限購政策等原因無法判決爭議房屋屬于小梁和小黃，則要求法院判決爭議房屋的折扣屬于小梁和小黃。

　　小梁還表示，如果法院認(rèn)為爭議房屋屬于他和小黃，他將同意接受他在爭議房屋中享有相應(yīng)的份額，如果爭議房屋的產(chǎn)權(quán)最終不能以他和小黃的名義確認(rèn)，小梁也同意以房屋折扣的形式解決爭議。

                                   深圳龍華區(qū)婚姻律師談小夫妻以男方母親的名義買房" src="/uploads/litimg/IMG_9218.jpg" title="深圳龍華區(qū)婚姻律師談小夫妻以男方母親的名義買房" />
 

　　審判證據(jù)充分.事實清楚，借名買房

　　一審法院認(rèn)為，雖然小梁、小黃、李對房屋的實際所有權(quán)沒有明確的書面協(xié)議，但結(jié)合資金方向、房屋支付等事實，當(dāng)事人提供的證據(jù)和當(dāng)事人的陳述，法院認(rèn)為黃主張借錢買房的可信度遠(yuǎn)高于李。小梁主張的禮物行為的可信度。

　　雖然李辯稱她和小梁。小黃是一種禮物關(guān)系，認(rèn)為只要他們真的住在里面。管理房屋可以證明他們接受了房屋，但基于李和小梁的母子關(guān)系，小梁和他的妻子委托李管理房屋在日常生活中，李沒有提供其他證據(jù)證明禮物關(guān)系的存在。所以法院認(rèn)定了小梁。小黃借了買房子的名字。

　　雖然小梁。小黃和李是借名買房的關(guān)系，但根據(jù)黃。小梁聲明，無論是以黃的名義還是以李的名義，目的是避免國家和城市住房限制政策，借名買房行為實際上違反了國家房地產(chǎn)宏觀監(jiān)管政策，不利于房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定，小梁和小黃可能面臨轉(zhuǎn)讓風(fēng)險應(yīng)該預(yù)測，難以支持黃主張直接確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)屬于小梁和小黃的訴訟請求。

　　然而，小梁。小黃和李確實是借名買房的關(guān)系。雖然法院無法直接確認(rèn)該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于小梁。小黃擁有，但黃要求小梁。小黃獲得該房屋相應(yīng)折價的訴訟請求是合法的。該款項由目前該房屋登記的業(yè)主李支付，屋折價金額以房屋市場價值為依據(jù)。

　　由于小黃已經(jīng)去世，夫妻共同財產(chǎn)財產(chǎn)分割和繼承問題不屬于本案糾紛的法律關(guān)系范圍，本案不予處理。當(dāng)事人有爭議的，可以找到另一種法律途徑來解決。在小黃的繼承關(guān)系明確后，繼承人可以向李主張其應(yīng)有的繼承份額。

　　李拒絕接受一審判決，堅持認(rèn)為爭奪房屋是小黃.小梁給她的禮物，然后向上海二中院提出上訴。

　　經(jīng)審理，上海市第二中級人民法院認(rèn)為，一審法院對案件證據(jù)的綜合分析和當(dāng)事人的陳述，最終駁回了上訴，維持了原判決。

　?   深圳福田區(qū)婚姻律師點評

　　在司法實踐中，以親友的名義購房并不少見。

　　在常見情況下，實際購房者和名義購房者會同意，整個實際交易過程由名義購房者出面，購房款全部由實際購房者出資。買房后，實際購房者也會實際使用房屋。在一定時間內(nèi)，名義購房者將與實際購房者合作，將房產(chǎn)證上的權(quán)利人變更為實際購房者。

　　當(dāng)然，也有實際購房者親自參與整個交易過程，而名義購房者除了被稱為簽訂合同外，幾乎沒有存在感。

　　但是，在法律上，名義買家其實很有存在感。

　　借名有風(fēng)險

　　1.名義買受人不承認(rèn)借款名稱的事實。不配合轉(zhuǎn)讓，就像今天的案件一樣，親屬之間沒有明確的書面協(xié)議。名義買受人房屋實際歸其所有，實際買方投資貸款或贈與；

　　2.房屋被處理或限制，如名義買受人離婚，房屋分割為夫妻共同財產(chǎn)；名義買受人死亡，房屋繼承為遺產(chǎn)；名義買受人擅自出售或抵押房屋；因法律問題被法院查封。

　　因此，借名買房需要謹(jǐn)慎。如果你真的需要冒險以借名的方式買房，實際買家應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇名義買家。他們應(yīng)該清楚自己購買的房子的性質(zhì)。最好不要購買拆遷安置房。經(jīng)濟(jì)適用房等政策保障性住房，避免糾紛，導(dǎo)致住房資金空缺。

　　實際買方應(yīng)與名義買方簽訂協(xié)議，以書面形式確定房屋的實際投資者和權(quán)利人，并就名義買方的違約行為達(dá)成嚴(yán)格的違約責(zé)任（包括反悔要求房屋所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓房屋、贈與、抵押、拒絕轉(zhuǎn)讓等），以降低實際買方的風(fēng)險。

　　同時，實際購房者應(yīng)從自己的賬戶支付房款，并保留付款憑證。如果將來發(fā)生爭議，實際購房者可以通過書面證據(jù)保護(hù)其權(quán)利。深圳福田區(qū)婚姻律師