【條款】第七十六條夫妻雙方不能就房屋的價(jià)值和歸屬達(dá)成一致意見時(shí)，人民法院按照下列情況分別處理：

　　(一)雙方都主張房屋所有權(quán)，且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)給予許可；

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按市價(jià)對房屋進(jìn)行估價(jià)，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補(bǔ)償；

　　(三)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
 

　　【條款要旨】本條是關(guān)于離婚時(shí)夫妻雙方在財(cái)產(chǎn)分割上不能達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院應(yīng)如何處理。
 

　　【條文理解】本條基本保留了《婚姻法司法解釋(二)》第20條，對于第3條所規(guī)定的夫妻雙方均不主張房屋所有權(quán)的情形，在拍賣的基礎(chǔ)上，增加變賣作為處理爭議房屋的方式。

　　第一，本條規(guī)定的前提是房屋是夫妻雙方共有的。

　　該條規(guī)定，夫妻雙方不能就房屋的歸屬或價(jià)值達(dá)成協(xié)議，人民法院應(yīng)如何處理這一問題。該協(xié)議的主要內(nèi)容包括三個(gè)方面：(1)雙方主張的，競標(biāo)取得；(2)僅有一方主張的，評估后賠償；(3)雙方都不主張的，拍賣、變賣后分割價(jià)款。應(yīng)當(dāng)指出，夫妻雙方都是以協(xié)商一致方式確定房屋的價(jià)值或歸屬，還是由人民法院根據(jù)不同情況進(jìn)行競價(jià)，對房屋進(jìn)行估價(jià)或拍賣，變賣的方式?jīng)Q定如何歸屬或分割，必須以夫妻一方對房屋擁有所有權(quán)或相應(yīng)的補(bǔ)償為前提。如果丈夫和妻子都沒有所有權(quán)，或者財(cái)產(chǎn)在離婚訴訟期間還處于未知狀態(tài)或者無法確定，那么，他們就不有權(quán)對房屋進(jìn)行處分，也沒有權(quán)力以協(xié)商一致的方式來決定房子的歸屬或如何分割財(cái)產(chǎn)，或者要求法院通過判決予以認(rèn)定。在這個(gè)時(shí)候，人民法院還缺乏對其進(jìn)行確認(rèn)或分割價(jià)值的合理依據(jù)。該條規(guī)定的前提必須是夫妻對房屋擁有所有權(quán)，否則，人民法院不得適用。
 

　　第二是根據(jù)當(dāng)事人主張的不同分別處理。

　　住宅作為不動產(chǎn)的屬性，決定了它不能直接分割，只能取得所有權(quán)或相應(yīng)價(jià)值兩種選擇。在離婚訴訟審判實(shí)踐中，根據(jù)各種實(shí)際情況，不乏夫妻雙方不能就屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋的歸屬或價(jià)值達(dá)成協(xié)議的情形。配偶雙方對房屋的歸屬或價(jià)值不能達(dá)成一致意見，人民法院一定要采取合理的方式來解決矛盾糾紛。該條根據(jù)夫妻對房屋所有權(quán)的主張，盡可能采用公正合理的方法確定房屋的價(jià)值，區(qū)分三種情況分別作出處理：

　　(一)雙方都主張房屋所有權(quán)，并且同意競價(jià)獲得的，應(yīng)當(dāng)給予許可。

　　80年代以來，我國在婚姻法中增加了約定財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定，形成了以夫妻共同財(cái)產(chǎn)制作為法定財(cái)產(chǎn)制，以約定財(cái)產(chǎn)制為共同調(diào)整夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的格局。在現(xiàn)實(shí)中，我國絕大多數(shù)家庭都采取了法定的共同財(cái)產(chǎn)制，這與我國長期以來的家庭財(cái)產(chǎn)制并不相干。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同擁有財(cái)產(chǎn)，不分份額。房地產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)，既可作為家庭投資選擇，又是家庭生活的一個(gè)基本方面。伴隨著房地產(chǎn)市場的高企和房產(chǎn)的大量增值，房產(chǎn)在大多數(shù)普通家庭資產(chǎn)中占有極高的比例，分割后的利益也被牽扯得越多。關(guān)于離婚案件的財(cái)產(chǎn)分割糾紛日益增多，糾紛日趨復(fù)雜，爭議日益激烈。鑒于上述情況，在實(shí)際生活中，夫妻均要求離婚的情況并不少見。但房屋作為不動產(chǎn)，一物一權(quán)原則與房屋物理屬性的不可分割性，決定了一房一價(jià)兩權(quán)分置，房屋所有權(quán)只能歸一方當(dāng)事人所有。對于配偶雙方都對房屋擁有權(quán)利要求的情況，人民法院一般應(yīng)按照子女的利益，即女方和無過錯(cuò)方的利益來處理，如果條件許可，則判決直接撫養(yǎng)子女的一方，即女方或無過錯(cuò)方。在一些特殊情況下，也可能對離婚后生活困難的當(dāng)事人作出判決。但是，如果沒有適用上述照料原則的情況，例如，沒有孩子、孩子成年而不必照料，或者在分割除了房子之外的其他財(cái)產(chǎn)中體現(xiàn)了照料孩子，在當(dāng)事人與無過錯(cuò)方利益原則下，如果雙方經(jīng)濟(jì)狀況大致相等，都同意采用競價(jià)方式處理房屋所有權(quán)歸屬的，人民法院可以召集雙方，出價(jià)高的一方通過公開競標(biāo)獲得該房屋的所有權(quán)。不能取得房屋所有權(quán)的一方，應(yīng)在房屋競價(jià)的基礎(chǔ)上，按照夫妻雙方就房屋價(jià)值分割達(dá)成的協(xié)議，由取得房屋所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的賠償。如果夫婦雙方不能就房屋分割達(dá)成協(xié)議，那么，人民法院應(yīng)根據(jù)案情，以房屋競價(jià)作為參照，判決由取得房屋的一方給予對方相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　值得注意的是，由于競標(biāo)是最終競標(biāo)者的競標(biāo)主體由誰獲得標(biāo)的的歸屬，不能體現(xiàn)民法所倡導(dǎo)的對子女的保護(hù)，在考慮到以上情況下，女方和無過錯(cuò)方權(quán)益原則不能對需要特殊保護(hù)的一方給予相應(yīng)的照顧，盡管相對公平，它的適用還需要人民法院嚴(yán)格把握。一般情況下，夫妻雙方經(jīng)濟(jì)水平大致相等，方可適用。反之，就不利于落實(shí)《民法典》保護(hù)弱勢群體的基本精神。

　　有否采用競價(jià)方式確定房屋所有權(quán)，并非人民法院可以自行決定。配偶雙方無法就房屋所有權(quán)歸屬或房屋價(jià)值達(dá)成協(xié)議，則競標(biāo)的采取有兩個(gè)必要條件：(1)雙方都有意取得房屋所有權(quán)；(2)雙方均同意競標(biāo)。這種情況可被看作是夫妻對自己所有財(cái)產(chǎn)的處置方式的自愿選擇，系其行使處分權(quán)行為。在不損害公眾利益或損害他人利益的前提下，人民法院允許。
 

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按市價(jià)對房屋進(jìn)行估價(jià)，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　在離婚訴訟中，除夫妻一方主張房屋所有權(quán)的情形外，也不乏夫妻一方主張所有權(quán)，而另一方僅要求得到自己應(yīng)分的部分相應(yīng)價(jià)款。這時(shí)，人民法院應(yīng)先確定房屋價(jià)款，并在此基礎(chǔ)上再決定未主張房屋所有權(quán)一方應(yīng)取得的補(bǔ)償金額。
 

　　本條第2項(xiàng)規(guī)定的適用前提，是離婚訴訟夫妻雙方雖同意由一方獲得房屋所有權(quán)，但無法對房屋價(jià)值達(dá)成一致意見。通常，主張房屋所有權(quán)的一方希望按照房屋價(jià)格的最低數(shù)額甚至購房時(shí)支付的價(jià)款為標(biāo)準(zhǔn)給對方補(bǔ)償，而要求補(bǔ)償?shù)囊环絼t請求對方按照房屋的最高價(jià)款即同類房屋在房屋市場的出售價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，雙方對房屋價(jià)值往往存在很大的爭議。為使夫妻在對共有財(cái)產(chǎn)房屋的分割上達(dá)到利益平衡，就要按照離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)的房屋市場價(jià)格，對需分割的房屋價(jià)值進(jìn)行市場評估，這也是司法審判實(shí)踐中對房屋自身價(jià)值最為客觀的判定方法。考慮到現(xiàn)實(shí)生活需要和公平目的，本條規(guī)定將由評估機(jī)構(gòu)按市場價(jià)格對房屋進(jìn)行評估作為確定爭議房屋價(jià)值的方式。《資產(chǎn)評估法》第2條規(guī)定，本法所稱資產(chǎn)評估，是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。第17條規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法獨(dú)立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，建立健全質(zhì)量控制制度，保證評估報(bào)告的客觀、真實(shí)、合理。該法通過對評估專業(yè)人員、評估機(jī)構(gòu)、評估程序、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)督管理和法律責(zé)任等各方面的規(guī)定，規(guī)范評估行為，保證評估結(jié)果的客觀、公正。相較而言，在離婚訴訟夫妻雙方對房屋價(jià)值不能達(dá)成一致意見的情況下，由專業(yè)且中立的評估機(jī)構(gòu)經(jīng)過嚴(yán)格的評估程序確定房屋價(jià)值，繼而由人民法院作為認(rèn)定應(yīng)當(dāng)支付補(bǔ)償數(shù)額的參照，比之由人民法院或其他機(jī)構(gòu)酌情確定房屋價(jià)值，更加公平、有效，也更利于糾紛的妥善解決。
 

　　我國曾經(jīng)歷過較長一段時(shí)期的房屋實(shí)物配給政策，住房制度改革后，市場上自由流通的商品房和按成本價(jià)購買的福利性政策房屋均大量存在。依福利政策購買的房屋的出售價(jià)格包含不以購房價(jià)款為表現(xiàn)的各種福利因素，購房價(jià)款只是成本價(jià)的體現(xiàn)。成本價(jià)只包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等，相對于市場價(jià)具有很大的優(yōu)惠。在對以成本價(jià)購買的房屋進(jìn)行分割時(shí)，不僅要考慮夫妻購買時(shí)所實(shí)際支付的房價(jià)款，而且還應(yīng)考慮到夫妻雙方所購房屋中體現(xiàn)的工齡、職務(wù)等福利折價(jià)以及離婚時(shí)的房屋市場價(jià)等因素。此時(shí)，就更加需要專業(yè)評估機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)知識和技能合理確定房屋價(jià)值。
 

　　（三）雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣、變賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割

　　本條第3項(xiàng)對《婚姻法司法解釋（二）》第20條第3項(xiàng)進(jìn)行增補(bǔ)，規(guī)定除拍賣外，變賣也可作為處置爭議房屋的一種方式。2003年《婚姻法司法解釋（二）》制定之時(shí)，隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高，商品房市場的迅猛發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的規(guī)?；l(fā)展，人們對居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)較以往有了更高的要求。而以往的房屋建筑設(shè)計(jì)，特別是福利性政策的房屋在諸多方面已不能滿足人們的居住要求。由此引發(fā)一些離婚訴訟分割共同財(cái)產(chǎn)過程中，當(dāng)事人雙方對婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋特別是福利性房屋都不愿意主張所有權(quán)，而是想取得一定的房價(jià)款補(bǔ)償后再另行選擇購買房屋的情況。人民法院不能以照顧子女或者女方利益原則為依據(jù)，強(qiáng)行判決將房屋所有權(quán)給一方并由其給予對方一定補(bǔ)償而導(dǎo)致其利益受損。該解釋最終采納了多數(shù)觀點(diǎn)，規(guī)定在離婚當(dāng)事人雙方對共同所有的房屋均不主張房屋所有權(quán)而要求分得相應(yīng)房價(jià)款的，當(dāng)事人或者人民法院可以委托拍賣機(jī)構(gòu)對該房屋依法進(jìn)行拍賣，以房屋拍賣所得價(jià)款扣除拍賣所需費(fèi)用后，作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對于拍賣，《拍賣法》在標(biāo)的、程序、委托和公告等各方面都作出了嚴(yán)格的規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》也規(guī)定，人民法院拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。拍賣不動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣15日前公告，等等。這些關(guān)于拍賣程序、機(jī)構(gòu)選擇和拍賣監(jiān)督的規(guī)定，雖保證了拍賣的權(quán)威性，但也一定程度上導(dǎo)致了流程相對煩瑣、成本消耗更大的結(jié)果。增加變賣的處理方式，可以既解決這一問題，又充分尊重當(dāng)事人的意思自治。從實(shí)踐來看，一方面，變賣的程序要簡于拍賣，能夠更快地達(dá)成將房屋轉(zhuǎn)換為貨幣的目的；另一方面，拍賣、變賣兩種處置方式并舉，能夠讓當(dāng)事人和人民法院視情況采取更加有利于糾紛解決的方式，對于提高糾紛解決效率不無好處。
 

　　【審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問題】

　　1.《民法典》第1087條將照顧子女、女方和無過錯(cuò)方權(quán)益作為離婚夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割的基本原則，人民法院根據(jù)本條規(guī)定對房屋的歸屬和價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定時(shí)，在競價(jià)、評估后補(bǔ)償或拍賣、變賣的基礎(chǔ)上，也不能忽略財(cái)產(chǎn)分割基本原則，切實(shí)保護(hù)子女、女方和無過錯(cuò)方權(quán)益。
 

　　2.雖然以競價(jià)方式確定房屋所有權(quán)在夫妻雙方經(jīng)濟(jì)條件大致相當(dāng)?shù)那闆r下更為公平，但競價(jià)并非只能以夫妻雙方經(jīng)濟(jì)條件大致相當(dāng)為前提。雙方經(jīng)濟(jì)條件有一定差距，但均同意通過競價(jià)決定房屋所有權(quán)的，人民法院沒有理由不予準(zhǔn)許。如夫妻雙方對競價(jià)后的價(jià)值分割補(bǔ)償不能協(xié)商達(dá)成一致的，人民法院在確定對未取得房屋所有權(quán)一方的補(bǔ)償數(shù)額時(shí)，也應(yīng)當(dāng)以照顧子女、女方和無過錯(cuò)方權(quán)益為原則，合理確定補(bǔ)償數(shù)額。
 

　　3.人民法院適用本條規(guī)定時(shí)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)或者估價(jià)事務(wù)所進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)費(fèi)，或委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的傭金等支出價(jià)款，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照分割房屋價(jià)值的比例分擔(dān)。   深圳律師事務(wù)所