即便是一家購(gòu)買(mǎi)第一期住房的人，也不能因?yàn)榉蚱扪b修并長(zhǎng)期住在房子里，也不能排除支付房屋物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等實(shí)際情況，這些都不能排除為親屬間提供資金資助，贈(zèng)與或出借的可能性。

　　如果女方?jīng)]有提供書(shū)面協(xié)議來(lái)證明自己的主張，或者有其他明確證據(jù)證明她的主張，她將由法律來(lái)證明，因此，對(duì)于女方提出的借名買(mǎi)房的事實(shí)不予確認(rèn)，并判決駁回女方的全部訴訟請(qǐng)求。

　　案件簡(jiǎn)介

　　張某(女)和吳某(男)原為夫妻，雙方名下有08號(hào)房產(chǎn)。2012年7月7日，楊某和吳某為置換房產(chǎn)，向案外人劉某出售08號(hào)房。

　　同月15日，吳某與一伙人駱某簽訂了購(gòu)房合同，約定吳某向駱某購(gòu)買(mǎi)02號(hào)房。為取代房產(chǎn)，楊某和吳某面臨著二套房的首付款及稅費(fèi)壓力，夫妻倆便想到了房產(chǎn)代持，將這對(duì)夫妻二人登記到洪某(吳某)名下，用于裝修后的裝修。夫妻感情漸漸淡薄，直到離婚。

        2015年9月，楊某與吳某簽訂了“離婚協(xié)議書(shū)”，約定吳某每月支付楊某1萬(wàn)元，用于女兒和兒子的共同照料，在此期間，楊某可自由居住在02號(hào)房或自行支付。

　　2010年9月，楊某向法院主張2012年期間，08號(hào)房置換02號(hào)房時(shí)，因其當(dāng)時(shí)是在月子，因此委托吳某辦理購(gòu)房事宜。二人將08號(hào)房賣(mài)出后，用所賺的錢(qián)來(lái)支付02號(hào)房的購(gòu)房款，02號(hào)房的銀行按揭貸款也要用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付。之后因吳某表示，由于第二套房按揭額度較低，為獲得更多的按揭貸款，將02號(hào)房登記在吳某母親即洪某名下。

　　劉某認(rèn)定，02號(hào)房實(shí)際權(quán)利人及控制人是楊某、吳某，該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是以洪某的名購(gòu)買(mǎi)的房，故要求確認(rèn)洪某與劉某共同占有，并由洪某協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

　　陳某、洪某均否認(rèn)雙方存在借名代持關(guān)系，并否認(rèn)02號(hào)房購(gòu)買(mǎi)的房款來(lái)源于08號(hào)房出售。

　　法庭裁決

　　法庭審理認(rèn)為：02號(hào)房現(xiàn)在登記在洪某名下，因此，該房屋屬于洪某所有。即便洪某和楊某之間確有借名買(mǎi)房的約定，這一約定也只具有債權(quán)效力，不具有物權(quán)法上的效力，因此，對(duì)于洪某與楊某、吳某之間確有借名買(mǎi)房的約定，該約定并不具有物權(quán)法上的效力。

　　劉某辯稱(chēng)自己和吳某借洪某的名義購(gòu)買(mǎi)02號(hào)房，并應(yīng)應(yīng)以購(gòu)房為由承擔(dān)舉證責(zé)任。

        因吳某之故，楊某與洪某之間有親緣關(guān)系，為了家人的日常生活，或者一方幫助另一方，家庭成員之間的經(jīng)濟(jì)援助應(yīng)該是正常的，因此，即便02號(hào)房購(gòu)房首期資金來(lái)源于楊某，吳某出售08號(hào)房所獲得的房款，還有楊某，陳某已裝修，住02號(hào)房，存在著交物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)用等問(wèn)題，并不足以排除支付相關(guān)費(fèi)用和住房安排屬親屬間基于親情資助、贈(zèng)與或借出的可能性。

　　由于楊某未能提供以書(shū)面協(xié)議或其他明確證據(jù)來(lái)證明自己的主張，法院應(yīng)依法承擔(dān)不能舉證的不利后果，因此，法院對(duì)楊某所主張的借名買(mǎi)房的事實(shí)不予確認(rèn)，并判決駁回楊某的全部訴訟請(qǐng)求。

　　深圳離婚房產(chǎn)律師解讀

       在現(xiàn)實(shí)生活中，存在著大量的房產(chǎn)“代持”，意在鉆法律空子，規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管政策。舉例來(lái)說(shuō)，舉國(guó)上下震驚的“深房理”事件，就有大量的違規(guī)行為。

　　今年4月17日，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，旨在抑制房?jī)r(jià)上漲，打擊炒房、投機(jī)購(gòu)房。鑒于借名買(mǎi)房的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，違反這一政策將導(dǎo)致居民住房問(wèn)題無(wú)法解決，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)社會(huì)的危害極大。

　　在(2020)最高法院第328號(hào)判決中，最高法院裁定借名人與他人共同規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》無(wú)效。并指出，國(guó)務(wù)院出臺(tái)限購(gòu)政策，是為了抑制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，打擊炒房、投機(jī)購(gòu)房。鑒于借名買(mǎi)房的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，違反這一政策將導(dǎo)致居民住房問(wèn)題無(wú)法解決，金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)社會(huì)的危害極大。所以，最高法院認(rèn)為國(guó)家限制購(gòu)買(mǎi)政策中包含的公序良俗是相當(dāng)合理的。

　　買(mǎi)房子已經(jīng)成為了普通人生活中最大的投資。這里建議大家，在沒(méi)有真正理解“房產(chǎn)代持”的風(fēng)險(xiǎn)前，不要冒險(xiǎn)，買(mǎi)賣(mài)代持有風(fēng)險(xiǎn)，切忌貪圖方便，因小失大！深圳離婚房產(chǎn)律師